IMI: compreender o imposto da casa e verificar se tem isenção

O que é o IMI e quem paga

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) incide sobre o valor fiscal dos imóveis situados em Portugal. A receita pertence ao município onde fica o imóvel.

Em regra, paga quem for proprietário em 31 de dezembro do ano a que o imposto respeita. Por isso, importa distinguir o ano do imposto do ano em que chega a cobrança: o IMI pago em 2026 respeita, em regra, a 2025.

Quando outra pessoa tem o direito de usar o imóvel e aproveitar os seus rendimentos, pode ser essa pessoa a pagar, em vez do proprietário. Há também regras próprias para terrenos com direito de construção atribuído a terceiros e heranças ainda não partilhadas. Estas situações devem ser confirmadas com a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Como se calcula: valor fiscal e taxa municipal

A base do cálculo é o valor patrimonial tributário (VPT). Não se deve substituir este valor pelo preço de compra ou por uma estimativa do preço de venda da casa.

Para imóveis urbanos, o intervalo geral da taxa de IMI é de 0,3% a 0,45%. Em casos excecionais, pode chegar a 0,5%. Existem ainda aumentos e reduções previstos na lei, pelo que é necessário confirmar a taxa aplicável ao imóvel e ao ano em causa.

A conta de base consiste em multiplicar o VPT pela taxa. O exemplo visual usa valores inteiramente hipotéticos, sem isenções, deduções ou aumentos do imposto.

IMI familiar: redução não é isenção

O chamado IMI familiar permite reduzir o imposto da habitação própria e permanente, isto é, a casa onde o agregado vive habitualmente. Depende de decisão do município e das restantes condições legais.

As deduções previstas são de 30 € para um dependente, 70 € para dois e 140 € para três ou mais. A verificação pela AT é automática. Uma redução diminui o montante a pagar; não significa que todo o imposto desaparece.

Consultar a nota de cobrança e os prazos

A nota de cobrança identifica o imposto a pagar. No Portal das Finanças, é possível consultar as notas por ano ou verificar os pagamentos a decorrer.

Antes de pagar, confirme o ano do imposto, o imóvel, o montante e o prazo. O calendário legal geral depende do valor anual, não do valor de cada prestação.

As cobranças emitidas fora do calendário normal têm prazos diferentes. O incumprimento de uma prestação pode tornar imediatamente exigíveis as restantes.

Novembro integra o calendário normal da última prestação. A data concreta deve ser conferida na nota de cobrança e no calendário fiscal aplicável, incluindo eventuais alterações.

Para preparar esta despesa anual, pode incluí-la no seu orçamento mensal, mesmo que o pagamento ocorra apenas em determinados meses.

Isenções: situações e condições a confirmar

Isenção temporária para habitação própria e permanente

O artigo 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais prevê uma isenção temporária sujeita a várias condições. Entre elas estão um rendimento bruto total do agregado, no ano anterior, até 153 300 € e um VPT até 125 000 €.

A casa deve ser destinada a habitação própria e permanente, com domicílio fiscal no imóvel, em regra nos seis meses posteriores à aquisição ou à conclusão das obras.

A duração prevista é de três anos, com possibilidade de mais dois mediante decisão municipal. Não se deve contar com esse prolongamento sem confirmar a decisão aplicável.

Na compra, o reconhecimento é automático com base nos dados disponíveis na AT. Nos restantes casos abrangidos, exige um pedido acompanhado de documentos, em regra até ao fim dos 60 dias posteriores ao prazo de seis meses.

Um pedido tardio pode reduzir o período aproveitado. O benefício só pode ser reconhecido duas vezes ao mesmo contribuinte ou agregado e termina quando deixam de existir as condições. Cumprir apenas os limites de rendimento e VPT não garante a isenção.

Isenção por baixos rendimentos e património reduzido

O artigo 11.º-A do Código do IMI exige que se cumpram em conjunto limites de rendimento e de património, além das condições de residência e das obrigações de declaração.

O limite de rendimento bruto total do agregado corresponde a 2,3 × 14 IAS. O limite do VPT global dos imóveis do agregado corresponde a 10 × 14 IAS. Não se considera apenas o valor da casa onde a família vive.

Com o IAS de 2026, de 537,13 €, estes limites são de 17 295,59 € de rendimento e 75 198,20 € de VPT global para o imposto relativo a 2026. Os rendimentos considerados são os de 2025.

Estes valores não devem ser aplicados automaticamente ao IMI de 2025 cobrado em 2026. É essencial identificar primeiro o ano do imposto.

A isenção é automática, mas verificada todos os anos. Exclui proprietários não residentes. Existem regras específicas para imóveis com vários titulares, heranças e pessoas que passaram a viver num lar, numa instituição de saúde ou em casa de familiares.

Onde verificar a isenção e pedir esclarecimentos

O serviço de consulta das isenções vigentes permite confirmar os imóveis abrangidos, o tipo de benefício e o período reconhecido. Uma expectativa de isenção não substitui essa confirmação.

Se houver diferenças entre a cobrança e a situação esperada, reúna a nota de cobrança, o ano do imposto e os dados relevantes do imóvel. No e-balcão, o atendimento eletrónico da AT, pode pedir uma explicação sobre o benefício e os passos necessários.

Este guia apresenta as regras gerais. Situações especiais e outros benefícios exigem uma análise própria, sem garantia de isenção individual.