Crédito à habitação a 50 anos: o que mudou e em que casos ainda existe

O amigo que comprou casa para pagar em 50 anos

Um amigo meu comprou há uns anos atrás um apartamento com mais de 100 m², dois quartos e um escritório. O empréstimo teve um prazo de 50 anos. A compra pertence ao passado: não é uma proposta bancária atual. A ideia do amigo era a de pagar prestações muito mais baixas, mas (quase) toda a vida.

A história deixa uma pergunta útil: uma prestação mais baixa compensa manter uma dívida durante mais tempo? Para responder, é preciso separar o alívio mensal do custo total.

O que aconteceu aos empréstimos a 50 anos?

Uma notícia do ECO, de julho de 2018, descreveu a redução para 40 anos dos prazos dos bancos que ainda disponibilizavam crédito à habitação a 50 anos. A mudança acompanhava a recomendação do Banco de Portugal sobre a concessão de crédito.

Mais tarde, o Banco de Portugal anunciou novos prazos máximos recomendados, aplicáveis a partir de 1 de abril de 2022:

Esta alteração não é uma novidade de 2026 nem deve ser descrita como uma proibição legal criada nesse ano.

Há uma divergência nas páginas oficiais fornecidas: a página «Como contratar» mantém estes três escalões, enquanto a página «Avaliação da solvabilidade» apresenta apenas dois. Por isso, esta tabela documenta a alteração de 2022, mas não deve ser tomada como confirmação de todos os escalões atualmente aplicáveis.

O ponto comum é que estas referências não apresentam os 50 anos como prazo normal dos novos empréstimos. Além disso, um prazo máximo não obriga o banco a aprovar o crédito.

A exceção: crédito para pessoas com deficiência

Não é correto dizer que todos os créditos a 50 anos desapareceram. O regime de crédito bonificado à habitação para pessoas com deficiência prevê esse prazo máximo.

O que significa crédito bonificado? É um empréstimo com uma ajuda no pagamento dos juros, nas condições previstas no respetivo regime.

Segundo o Portal do Cliente Bancário, as condições incluem ser maior de 18 anos e ter uma incapacidade igual ou superior a 60%, comprovada por atestado médico de incapacidade multiúso. Este é o documento médico que certifica o grau de incapacidade.

Existem outras condições. Por exemplo, a casa não pode pertencer a ascendentes ou descendentes, como pais ou filhos, e o agregado familiar não pode ter outro empréstimo em regime bonificado.

O banco não está obrigado a conceder um novo empréstimo neste regime. O prazo de 50 anos é um máximo, não uma aprovação automática. Quem pretenda recorrer a este apoio deve pedir ao banco a lista completa de condições e documentos.

Se a incapacidade igual ou superior a 60% surgir depois da contratação, pode existir direito à mudança de regime, cumpridas as restantes condições. O pedido é feito ao banco. O prazo já decorrido, somado ao novo prazo, não pode ultrapassar 50 anos.

Uma prestação menor não significa um crédito mais barato

O que são juros? São o preço pago ao banco pelo dinheiro emprestado. A taxa de juro é a percentagem usada no seu cálculo.

O efeito no orçamento pode ser importante. Uma prestação menor deixa mais rendimento disponível em cada mês. Mas não elimina a dívida: distribui o pagamento por mais tempo.

Exemplo hipotético, apenas de calendário: quem contratar um empréstimo a 50 anos aos 25 anos termina de o pagar aos 75, se cumprir o prazo inicial. Isto não permite saber quando essa pessoa se reformará nem qual será o seu rendimento nessa altura. Também não estabelece um limite de idade aceite por todos os bancos.

Como comparar propostas sem olhar apenas para a prestação

1. Pedir simulações comparáveis. Para perceber o efeito do prazo, comparar o mesmo montante emprestado e condições de juros equivalentes, com durações diferentes.
2. Ler a FINE. A Ficha de Informação Normalizada Europeia é o documento que apresenta as condições do empréstimo. Permite consultar juros, comissões e seguros exigidos.
3. Comparar o total previsto a pagar. O montante total imputado ao consumidor, ou MTIC, reúne o total previsto para o empréstimo, incluindo os custos considerados no cálculo. Não deve ser confundido com o dinheiro recebido do banco.
4. Considerar as despesas e os rendimentos futuros. Um compromisso longo pode atravessar mudanças de emprego, de composição do agregado ou de rendimento. A aprovação do banco não dispensa esta análise do orçamento.
5. Esclarecer as dúvidas antes de aceitar. O banco deve explicar o contrato e os serviços associados. A proposta aprovada vincula a instituição durante pelo menos 30 dias e existe um período mínimo de reflexão de sete dias.

O que é a avaliação da solvabilidade? É a análise da capacidade de pagar o empréstimo. O banco considera rendimentos, despesas, idade, situação profissional e outros créditos, podendo pedir comprovativos. Não se resume a uma regra igual para todas as famílias.

E se já existir um empréstimo muito longo?

Pagar antecipadamente parte da dívida e reduzir o prazo são operações diferentes. A redução do prazo exige um pedido de alteração do contrato ao banco, através de renegociação.

Antes de avançar, importa pedir uma explicação das condições, dos custos e do efeito na prestação e no prazo. Uma intenção de pagar mais cedo não deve ser tratada como garantia de que haverá dinheiro disponível para o fazer.

Também não é possível concluir, a partir da história do amigo, que comprar seria sempre melhor do que arrendar. A comparação depende dos custos de cada opção e das necessidades de habitação, não apenas da renda ou da prestação.

Poderão os 50 anos voltar ao debate?

Perante as dificuldades de acesso à habitação, poderá voltar a discutir-se um regresso generalizado aos créditos a 50 anos. Nas fontes fornecidas, porém, não foi identificado um anúncio ou projeto confirmado nesse sentido.

É uma possibilidade de debate, não uma medida em vigor. Se essa hipótese voltar a ganhar espaço, a pergunta continuará a ser a mesma: quanto baixa a prestação e quanto aumenta o custo de pagar a casa durante mais tempo?

O que se diz

Perguntas reformuladas a partir das discussões públicas indicadas abaixo.

Um contrato a 50 anos obriga a manter a dívida durante meio século?

Ver discussão

A nossa resposta

Não necessariamente. É possível pagar antecipadamente parte da dívida. Mas esse pagamento e a redução do prazo são operações diferentes: para encurtar o prazo, é necessário pedir ao banco uma alteração do contrato, através de renegociação. Antes de decidir, importa confirmar as condições e os custos aplicáveis. A intenção de pagar mais cedo não garante, por si só, que isso venha a acontecer.

Fontes para esta resposta: Perguntas Frequentes | Portal do Cliente Bancario

Escolher um empréstimo a 30 anos, em vez de um prazo maior, foi uma má decisão?

Ver discussão

A nossa resposta

O prazo, por si só, não permite classificar a decisão. Para o mesmo montante e a mesma taxa de juro positiva, um prazo mais curto implica uma prestação maior, mas menos juros no total. É preciso comparar esse custo com a capacidade de suportar os pagamentos e as restantes despesas. A escolha de outra pessoa não substitui essa análise.

Fontes para esta resposta: Manual de utilização do simulador do crédito à habitação | Portal do Cliente Bancario Avaliação da solvabilidade | Portal do Cliente Bancario

Fontes

• Crédito à habitação com novas regras a partir de abril | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Como contratar | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Lei n.º 64/2014, de 26 de agosto | DR — diariodarepublica.pt
• O que é e diferentes regimes | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Perguntas Frequentes | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Manual de utilização do simulador do crédito à habitação | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Avaliação da solvabilidade | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Bancos cortam no prazo. Já não há crédito para comprar casa a 50 anos – ECO — eco.sapo.pt