Crédito à habitação: taxa fixa, variável ou mista para comprar casa?

Taxa fixa, variável ou mista: o que muda?

Taxa variável: a prestação pode subir ou descer

A taxa variável resulta, em regra, da soma da Euribor com o spread. Quando chega a revisão prevista no contrato, uma alteração da Euribor pode mudar a prestação.

Para perceber os termos: a Euribor é uma taxa de referência do mercado monetário em euros. Funciona como indexante, ou seja, o valor de referência usado para calcular os juros. O spread é a componente que o banco acrescenta a esse valor.

Com Euribor a seis meses, por exemplo, a revisão ocorre de seis em seis meses. O valor aplicado resulta da média das cotações diárias do mês anterior ao período de contagem dos juros, não da cotação de um único dia.

Exemplo hipotético: uma Euribor de 2% e um spread de 1 ponto percentual dão uma taxa de juro de 3%. Se a Euribor passar para 3%, mantendo-se o spread, a taxa passa para 4%. Estes valores não são uma previsão nem uma oferta bancária.

A vantagem é acompanhar eventuais descidas do indexante. O risco é ter de suportar uma prestação mais alta quando esse valor sobe.

Taxa fixa: proteção durante todo o empréstimo

Na taxa fixa, a taxa de juro mantém-se durante todo o contrato. Uma subida da Euribor não altera essa taxa. Em contrapartida, uma descida não reduz automaticamente os juros contratados.

Esta previsibilidade não congela todas as despesas. Os seguros e outros encargos podem ter condições próprias. Também não se deve assumir que a taxa fixa é sempre mais cara: é necessário comparar propostas concretas.

Taxa mista: segurança com prazo

A taxa mista começa com um período de taxa fixa e passa depois a variável. A duração de cada fase depende do contrato. Não existe um período inicial de cinco anos que se aplique a todos os empréstimos.

Importa conhecer a data da mudança, o indexante e o spread aplicáveis depois. Uma primeira prestação confortável não demonstra que o empréstimo continuará confortável nessa altura.

O rating de Portugal faz baixar a prestação?

Para perceber o termo: rating, ou notação de risco, é uma avaliação da capacidade de cumprir compromissos financeiros. No caso de Portugal, diz respeito à capacidade do Estado para pagar a sua dívida. Não é uma taxa de juro.

Num anúncio de 5 de setembro de 2026, o Governo informou que a agência Fitch tinha elevado a classificação de Portugal de A para A+. Essa melhoria anunciada não garante novas subidas de classificação nem juros da casa cada vez mais baixos.

No crédito variável, a prestação continua a depender do mecanismo contratado: indexante mais spread. Uma notícia favorável sobre a dívida portuguesa não altera, por si só, essas condições.

Por isso, não é seguro escolher taxa variável apenas com base no rating do país. Também não é possível concluir, a partir dessa notícia, qual será a evolução da Euribor durante o empréstimo.

Como comparar propostas, passo a passo

1. Usar o mesmo montante e prazo

Para aquisição ou construção de habitação própria permanente, os bancos devem apresentar simulações nas modalidades fixa, mista e variável. A comparação deve usar o mesmo montante, prazo e forma de reembolso.

O banco ou intermediário deve entregar a FINE quando realiza uma simulação. Na aprovação, deve fornecer uma nova FINE com as condições aprovadas e a minuta do contrato.

Para perceber o documento: FINE significa Ficha de Informação Normalizada Europeia. Reúne as condições e os custos do empréstimo num formato que facilita a comparação.

2. Olhar para além da primeira prestação

Devem ser comparados os juros, os seguros, as comissões e os produtos associados. Um spread mais baixo, isoladamente, não prova que uma proposta tenha menor custo total.

Para perceber os indicadores: a TAEG, taxa anual de encargos efetiva global, expressa em percentagem anual o custo do crédito, incluindo juros e vários encargos. O MTIC, montante total imputado ao consumidor, soma o dinheiro emprestado e os custos considerados.

A TAEG não inclui todos os custos possíveis, nomeadamente comissões de reembolso antecipado e custos notariais. Num empréstimo variável ou misto, estes indicadores também não garantem quanto será efetivamente pago se os juros mudarem.

3. Testar o orçamento em situações menos favoráveis

Em vez de tentar adivinhar a próxima descida dos juros, é útil pedir simulações com diferentes níveis de taxa. Na modalidade mista, o teste deve incluir a fase posterior ao período fixo.

• Que margem sobra depois da prestação e das despesas regulares?
• O orçamento suporta uma prestação mais elevada?
• O que aconteceria se o rendimento diminuísse?
• As condições continuam aceitáveis sem uma futura renegociação?

O banco avalia rendimentos, despesas, situação profissional e outros créditos. Ainda assim, uma avaliação positiva da capacidade de pagamento não obriga à concessão do empréstimo.

4. Verificar o custo de sair ou mudar

Para perceber o termo: amortizar antecipadamente é devolver parte ou a totalidade do dinheiro em dívida antes da data prevista. Transferir o crédito implica liquidar o empréstimo antigo com financiamento de outro banco.

Estas operações podem ter custos. Antes de decidir, deve pedir-se ao banco uma informação escrita sobre a comissão aplicável, eventuais isenções e restantes despesas. Uma notícia sobre suspensão de comissões até ao fim de 2025 não comprova uma isenção em 2026.

Antes de assinar

As condições aprovadas vinculam o banco durante, pelo menos, 30 dias. Existe um período obrigatório de reflexão mínimo de sete dias, também aplicável ao fiador, a pessoa que assume a responsabilidade de pagar se o devedor não cumprir.

A decisão não precisa de assentar numa previsão económica. Deve assentar em condições compreendidas e num orçamento capaz de as suportar. A fixa protege dos movimentos dos juros; a variável acompanha-os; a mista protege apenas durante a fase inicial. Este guia fornece informação geral, não uma recomendação financeira personalizada.

O que se diz

Perguntas reformuladas a partir das discussões públicas indicadas abaixo.

Como comparar uma poupança inicial com a segurança de conhecer a prestação durante mais tempo?

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A nossa resposta

A comparação deve abranger o empréstimo inteiro, não apenas os primeiros anos. Uma taxa fixa protege contra subidas dos juros durante o período contratado, mas não acompanha automaticamente as descidas. Na taxa mista, essa proteção termina na data prevista no contrato.

É útil comparar propostas com o mesmo montante e prazo e pedir simulações para a fase variável. Assim, pode avaliar-se a poupança inicial sem ignorar uma prestação futura mais elevada. Não é possível garantir antecipadamente qual das opções acabará por custar menos.

Fontes para esta resposta: Taxas de juro no crédito à habitação | Portal do Cliente Bancario

Se escolher um período fixo curto, posso contar com uma proposta favorável quando esse período terminar?

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A nossa resposta

Uma proposta futura mais favorável não está garantida. A taxa mista passa a variável segundo as condições previstas no contrato, caso não seja acordada uma alteração.

Se houver um novo pedido de crédito para transferir o empréstimo, o banco terá de avaliar a capacidade de pagamento. Uma avaliação positiva não obriga o banco a conceder o crédito. Por isso, a comparação deve partir das condições já propostas, sem depender de uma negociação futura bem-sucedida.

Fontes para esta resposta: Taxas de juro no crédito à habitação | Portal do Cliente Bancario Avaliação da solvabilidade | Portal do Cliente Bancario

Fontes

• Taxas de juro no crédito à habitação | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Avaliação da solvabilidade | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Ficha Doutrinária — info.portaldasfinancas.gov.pt
• Perguntas Frequentes | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Como contratar | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Crédito à habitação. Comissão de reembolso antecipado mantém-se suspensa até ao final de 2025 | Portal do Cliente Bancario — clientebancario.bportugal.pt
• Fitch sobe rating de Portugal para A+ – XXV Governo Constitucional — portugal.gov.pt