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Crédito habitação : taxa variável ou taxa fixa para comprar casa?

A compra de casa não se faz de qualquer maneira. Falas-se aqui de um investimento a muito longo prazo na maioria das vezes, que o vai implicar por muitos anos. Nesse contexto, é essencial perceber as diferentes modalidades de um empréstimo bancário, e qual a melhor solução para financiar a compra do seu lar. Neste artigo, falaremos essencialmente das diferenças que pode haver entre as taxas de juro que pode escolher quando for fazer um empréstimo para comprar casa.

Demasiadas vezes, quem vai comprar uma casa faz simplesmente confiança ao que diz o bancário : ele é que vai aconselhar sobre qual será o melhor crédito habitação. Mas será mesmo? Não será melhor sabermos por nós próprios as diferenças que pode haver entre os diferentes tipos de crédito? A melhor maneira de podermos escolher a opção certa par o nosso crédito imobiliário é de estarmos informados, saber do que se trata realmente quando falam de EURIBOR, por exemplo.

Taxa variável para crédito casa

A taxa variável é a mais proposta pelos bancos portugueses. É uma taxa indexada à um índice de referência, principalmente o EURIBOR, e por vezez o LIBOR. Quando esse índice varia, a taxa variável também. Quando você houve falar em Spread, não é nada mais do que a margem de lucro dos bancos em relação ao seu empréstimo : é a percentagem que acrescem ao indexante (o índice de referência, Euribor, LIBOR…). Esta margem é maior se você apresentar mais risco de não poder reembolsar o crédito ao longo do período de reembolso.

A taxa variável permite ter, no momento do crédito, juros menores do que se for com uma verdadeira taxa fixa. O risco é menor para o banco, já que se por acaso o Euribor subir muito, o banco não perde nem um tostão de rendimento, mas você paga mais todos os meses. Se o Euribor baixar, você também pagará menos, mas o spread, sendo sempre o mesmo, dará sempre o mesmo ganho ao banco. Se percebemos bem, a taxa variável é bastante protectora para os lucros da banca, que continuem inalterados qualquer que seja a taxa de referência utilizada.

Problema da taxa variável

A taxa variável é uma aposta. Você aposta que o índice de referência não mudará de maneira significativa durante toda a duração do reembolso do seu crédito, que por vezes pode ir até várias dezenas de anos! Acho pessoalmente que ninguém pode prever como estarão as taxas de juros daqui à um ano, quanto mais daqui à 10, 20 ou mais anos. A taxa variável pode assim mudar, não será difícil imaginar um cenário em que a taxa passa digamos de 3% anuais a uns 6%. Muito mais caro, não é? Você não sabe do que é feito o dia de amanhã, e ter as certezas todas de que o Euribor não mudará, em tantos anos, é acreditar muito na sorte. Basta olhar para a evolução do Euribor no ano de 2000 : o índice passou de 3% em Janeiro para 5% em Novembro!

Vantagens da taxa variável

As vantagens são evidentes : no momento da obtenção do crédito, é a taxa de juro mais barata. Também é a taxa de juro proposta pela quase totalidade dos  bancos portugueses. O índice de referência mais utilizado em Portugal, o Euribor, “Euro interbank offered rate“, permite bastante segurança, já que é uma taxa muito controlada e regulamentada : os diferentes estados da União Europeia que participem no Euribor não deixarão (em principio) que o índice sobe para níveis demasiado catastróficos.

Eu que trabalho em França, fiquei bastante surpreendido quando descobri como estavam os créditos habitação em Portugal em relação ao que se pratica por lá. Quando em Portugal a totalidade dos bancos propõem taxas de juros variáveis, em França a totalidade dos bancos vão propor-lhe uma taxa de juro fixa! É uma evolução recente, que se compreende perfeitamente no contexto económico em que as taxas de juro de referência estão extremamente baixas : não vale a pena arriscar uma taxa variável, sujeita às flutuações da economia.

Taxa fixa para crédito casa

A taxa fixa é uma taxa que não mudará durante toda a duração do reembolso do crédito. Este tipo de crédito dá muita segurança ao devedor, que fica a saber sempre o que paga todos os meses, sem surpresas. Num mundo em constante evolução, pode saber bem termos a certeza daquilo que vamos pagar todos os meses, e conhecermos com exactidão o fim do crédito. Esta taxa pode ser muito interessante se ela estiver baixa o suficiente, mesmo sendo mais cara do que a taxa variável : a segurança paga-se.

Problemas da taxa fixa

O problema é único : a taxa fixa é mais cara no momento da obtenção do crédito habitação do que a taxa variável. Em Portugal, por falta de concorrência e de conhecimento dos clientes, esta taxa é proibitiva de tão alta. Os bancos portugueses, devido ao risco que este tipo de taxa apresenta para eles, não hesitam em aumentar demasiadamente o spread em relação ao que se pratica noutros países europeus, para minimizar o risco. É que eles não sabem como será feito o dia de amanhã :)

O outro problema da taxa fixa, é que você não aproveita uma eventual descida do Euribor, ficando a pagar mais caro dos que escolheram a taxa indexada. Mas será que isso vai continuar durante toda a duração do crédito? E para mais, pode sempre reembolsar um crédito habitação que achar demasiado caro, fazendo um crédito à uma taxa inferior, salvo que os encargos não apaguem os eventuais ganhos. Muitos bancos franceses bloqueiam por essa razão os empréstimos fixos por dois anos : você não pode reembolsar o seu crédito antecipadamente durante os dois primeiros anos, regra geral. A Europa tomou aliás iniciativas em prol das pessoas que queiram amortizar o seu crédito, a banca já não podendo cobrar encargos disparatados como antigamente, tudo agora ficou regulamentado.

Faço aqui uma alerta : muitos bancos falam em “crédito fixo” ou coisa assim. Não têm nada à ver com as taxas de juro fixas! Este tipo de crédito permite à um cliente reembolsar todos os meses a mesma quantia de dinheiro, tal como com os créditos de taxa de juro fixa, mas o termo do crédito já não é certo : se o índice de referência aumentar, você vai pagar durante mais tempo! No final, a única coisa que é fixa é a mensalidade, mas não a duração do crédito.

Vantagens da taxa fixa

As vantagens são evidentes : você paga sempre o mesmo durante um tempo definido, sem surpresas, sem ter que se preocupar com a evolução da economia mundial, nem ter que pagar pelas asneiras dos nossos financeiros. O mais difícil é obter o crédito com uma taxa equiparável ao que se pratica em França por exemplo. Devemos-dizer em abono da verdade que a entrada na União Europeia melhorará cada vez mais esse aspecto da finança portuguesa. Foi recentemente aprovada por exemplo uma lei que teve origem em Bruxelas que limita as taxas de juro praticadas pelos bancos, não podendo doravante um banco praticar taxas demasiadamente altas em relação ao que se pratica no mercado. Aos poucos chegaremos lá.

Por enquanto o que se vê mais são taxas intermédias : taxa fixa durante uns anos, 5 em geral. Depois dos 5 anos, a taxa de juro é corrigida, para mais ou para menos. Prático para ter a certeza do que vai pagar durante os próximos anos.

3 commentários para “Crédito habitação : taxa variável ou taxa fixa para comprar casa?”

  1. Thiago Ferreira says:

    Boa Tarde

    Sou Thiago Ferreira Sou Empresario Informal e estou a Procura de uma Pessoa ou instituição que possa me emprestar ou Financiar a Abertura de Minha Empresa que esta toda Viabilizada em Projeto acompanhado de Plano de Negocio no Ramo de Entretenimento,Informatica,Games e Vendas Online a Nível Nacional o projeto necessita de Capital investimento de 200000,00 Mil Reais posso pagar esse mesmo capital Financiamento em 2 anos ou seja 24 meses com juros e correção com parcela ate 8500

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    Ps: estou propondo um Negocio serio, de uma ideia inovadora que tenho absoluta certeza de sucesso devido a diversas pesquisas de campo e na internet com plano de Negocio Pronto com visualização de 5 anos então interessados no Financiamento pagamento garantido no mês seguinte porém se tiver viabilidade para Carência melhor ainda mas por favor sem essa de taxa para liberar empréstimo antes de receber pois qualquer tipo de taxa pode ser diminuída no momento da própria transferência pois estou apar de todas as formas legais e ilegais de Empréstimo e Financiamento interessados agradeço atenção e fico no aguardo

    Thiago Ferreira
    ADM- PLanejamento
    Brasil- 82-8818-7667

  2. Hugo says:

    Muito elucidativo e com uma linguagem muito simples. Sem segundos interesses (bancários)uma explicação perceptível por todos.
    Se eu conhecer alguém com dúvidas recomenderei o link.
    Obrigado

  3. Carlos says:

    Muito bom, obrigado por este texto, vai ajudar muitas pessoas que querem comprar casa…

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